İmar Barışından Sonra: Yapı Kayıt Belgesinin Mülkiyete Etkisi

2018'de 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile başlatılan İmar Barışı uygulaması, ruhsatsız veya ruhsatına aykırı yapılara Yapı Kayıt Belgesi (YKB) alma imkânı tanımıştı. Uygulama, milyonlarca yapıyı idari yaptırım riskinden korudu. Ancak YKB'nin hukuki niteliği ve özellikle mülkiyet ilişkisine etkisi, uygulamada hâlâ çözümsüz problemler üretmeye devam etmektedir.

I. YKB'nin Hukuki Niteliği: Mülkiyet Değil, Muafiyet

İmar Kanunu geçici 16. madde ve bağlı usul ve esaslar, YKB'yi açıkça "yapının kayıt altına alınmasından ibaret idari bir işlem" olarak tanımlar.

Yapı Kayıt Belgesi, yalnızca yapıya ilişkin idari işlem ve yaptırımlardan muafiyet sağlar; mülkiyet, kullanım ve imar mevzuatı dışındaki sair haklar bakımından herhangi bir kazanım doğurmaz.

Başka deyişle YKB:

Yapıyı yıkım kararından korur.
İdari para cezalarını düşürür.
Elektrik, su, doğalgaz aboneliği için gerekli yapı izin belgeleri yerine geçer.
Belirli şartlarla kat mülkiyeti kurulabilmesine imkân tanır.

Ama YKB:

Başkasına ait arsa üzerine yapılmış yapılar için mülkiyet kazandırmaz.
Yapı ile birlikte satın alan kişinin iyi niyetine hukuki güvence oluşturmaz.
Kamu tüzel kişisine ait arazi üzerindeki yapılar bakımından arsa üzerinde aynî hak yaratmaz.

II. Tapu Sicili Uygulamasındaki Sorun

Sorun, YKB'nin yapı kayıt numarasıyla tapu sicilinin "beyanlar hanesi"ne yazılması uygulamasından doğar. Bu beyan, YKB sahibinin yapıyı "tescilli" gibi göstermesine yol açar. Oysa burada yapılan tescil değil, idari bir bilginin tapu siciline işlenmesidir.

Yapının el değiştirmesi halinde, alıcının karşısına şu gerçekler çıkabilir:

Yapı, başkasının arsası üzerine yapılmış olabilir.
Arsa mülkiyeti Hazineye veya Orman İdaresine ait olabilir — bu durumda yapı gerçek bir "intifa" dahi doğurmaz.
Arsada başka bir lehdar hakkı olabilir (şufa, intifa, sınırlı aynî haklar).
İmar planı henüz onaylanmamış bir alandaki yapı, ileride zorunlu değişikliklere tâbi olabilir.

III. İyi Niyetin Sınırı

TMK m. 1023 uyarınca tapu siciline güvenen iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunur. Ancak iyi niyet koruması, "mülkiyet veya sınırlı aynî hak bakımından tescile güvenen" kişiyi korur. Beyanlar hanesindeki YKB kaydı ise mülkiyet tescili değildir. Bu nedenle YKB kaydına güvenerek "mülkiyet vardır" sonucuna varan alıcının güvenini iyi niyet olarak nitelendirmek güçtür. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin son içtihatları, YKB'nin mülkiyet göstergesi olmadığı yönünde istikrar kazanmaktadır.

IV. Özellikle Sorunlu Haller

1. Hazineye Ait Arsa Üzerindeki YKB'li Yapılar

7143 sayılı Kanun ve bağlı mevzuat özel bir süreç öngörmüştür: arsa bedelinin ödenmesi halinde Hazine mülkiyeti yapı sahibine devredebilir. Ancak bu süreç başvuru ve ödeme ile tamamlanır; YKB tek başına böyle bir devir hakkı doğurmaz.

2. Başkasına Ait Özel Arsa Üzerindeki YKB'li Yapılar

Muvafakat olmaksızın yapılmış yapılarda TMK m. 722-724 uygulanır. İyi niyetli yapı sahibi, belirli şartlarda arsanın devrini veya değer farkı tazminatı isteyebilir; YKB bu hakkın kullanımını kolaylaştırmaz.

3. İmar Planı Değişikliği Sonrası Yapılar

Yol, yeşil alan veya kamu hizmet alanı olarak ayrılan bölgelerdeki YKB'li yapılar, plan uygulamasında yıkım kapsamında kalabilir. YKB yalnızca mevcut düzenlemeye aykırılık sebebiyle verilecek yaptırımları durdurur; sonradan çıkan imar planı gereğinin uygulanmasını engellemez.

V. Pratik Öneriler

Tapu sicil kaydının tamamı okunmalıdır. Mülkiyet bölümü ile beyanlar bölümü ayrı değerlendirilmeli; "YKB'li" yapının mülkiyet yerine geçmediği yazılı beyanla alıcıya bildirilmelidir.
Arsa mülkiyet durumu teyit edilmelidir. Kamu idaresine aitse devir imkânı ayrı araştırılmalıdır.
İmar durumu güncel alınmalıdır.
Kat mülkiyeti kuruluşu denetlenmelidir.
Satış sözleşmesine açık hüküm konulmalıdır. YKB'nin mülkiyet anlamına gelmediği ve ihtilaf halinde sorumlu taraf net biçimde yer almalıdır.

İmar Barışı, milyonlarca yapıyı yaptırım dışı tuttu; ancak bu düzenleme mülkiyet hakkı doğurmadığı için, YKB'li yapıların alım-satımında geleneksel tapu incelemesine ek bir titizlik gerekir. YKB'nin tapu sicilindeki görünümü, hukuki niteliğinden daha güçlü bir izlenim yaratır.

Uyarı. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş niteliği taşımaz. Sizin işlemleriniz için özel olarak değerlendirme yapılması gerekir. Büromuzla iletişime geçmek için buraya tıklayabilirsiniz.